Nella comune dialettica dei “non addetti ai lavori”, “dell’uomo di strada” ma purtroppo, anche nella dialettica di troppi tecnici, i tre termini sono normalmente utilizzati come sinonimi quindi, per esprimere lo stesso significato. Non è come dire all’Oste – “Oste portami del vino per favore…” – e l’Oste, senza chiedermi quale, mi porta del vino bianco, rosso o rosato. È come se alla richiesta di un po’ di vino, l’Oste mi portasse un grappolo d’uva, dell’aceto oppure una grappa. Prodotti tutti riconducibili alla stessa origine (l’uva) ma trasformati e del tutto differenti l’uno dall’altro. Innanzi tutto, mi sembra perciò naturale partire dalla necessità di distinguere tre termini differenti che troppo spesso, sono erroneamente utilizzati per esprimere lo stesso significato.

“Prezzo”, “Valore” e “Quotazione”…

Se già fra tecnici non si parla la stessa lingua, è in tutta evidenza impossibile, spiegare al cliente il significato di Valutazione Immobiliare. Allora definiamone con cognizione il significato che spesso genera una pericolosa confusione. A prescindere da tutte le altre Basi di Valore, che non sono qui oggetto di trattazione, un bene ha le seguenti dinamiche economiche:

1. Con una stima, si definisce il suo Valore di Mercato;
2. A seguire, nel momento della vendita, si genera un Prezzo di Mercato;
3. Infine si può calcolare la sua Quotazione, detta anche Livello di Prezzo.

Una domanda sorge quindi spontanea, – come fa, chi stima un preciso immobile con il metodo monoparametrico a conoscerne la quotazione prima che questo sia stato Valutato e poi Venduto? La risposta è altrettanto spontanea, – Le quotazioni (O.M.I., Camera di Commercio II.AA. ecc.) si formano per altri scopi, con modelli statistici e dati di massa, si tenta di giustificarle, di approssimarle quanto più possibile alla realtà ma attenzione, tutto ciò, non riferendole a un preciso immobile ma a un ipotetico macrosegmento di mercato. La finalità è esclusivamente statistica e fiscale, giammai supporto di base per le Valutazioni Immobiliari. Va da sé che non è in alcun modo sufficiente, giustificare l’attendibilità di un listino con i valori minimo e massimo dove poi, il tecnico valutatore, dovrà autoconvincersi e indovinare la giusta quotazione senza avere la minima possibilità di dimostrare la sua scelta. Ciò significa che il tentativo di stimare un bene con le quotazioni e i coefficienti di aggiustamento, è un procedimento lontanissimo dalle più elementari basi dell’estimo antico e moderno, un’invenzione della regressione culturale che abbiamo subito negli ultimi anni. È un palese errore in cui nessun tecnico deve mai cadere ed è bene che la committenza ne sia edotta per evitare che la seppur minima parcella, sia pagata per un lavoro concettualmente errato e quindi inutile. La definizione di Legge del Valore di Mercato, è quella di cui all’art. 4 par. 1 lett. 76 del Regolamento n. 575/2013 – Capital Requirement Regulation:  “Il valore di mercato è l’ammontare stimato per il quale un determinato immobile può essere compravenduto alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore, entrambi non condizionati, indipendenti e con interessi opposti, dopo un’adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione”. Senza dilungarsi nell’analisi specifica del significato di Valore di Mercato così come sopra definito, appare evidente che nella definizione di Legge, non esiste alcun riferimento a qualsiasi quotazione o listino. La stima del Valore di Mercato di un bene non può che basarsi sul Prezzo e a tal riguardo, non v’è alcun dubbio posto il fatto che in estimo, l’argomento è definito con un ineludibile postulato: “Il prezzo è il fondamento di ogni stima“. Si deduce quindi che nelle Valutazioni Immobiliari, la mancanza dei Prezzi per la stima del Valore di Mercato, non è surrogabile con le quotazioni, né con i listini. Spetta al Valutatore Immobiliare stabilire qual’è la metodologia più coerente per sopperire alla mancanza di dati che gli Standard individuano nei criteri Reddituali prima e nei Costi Deprezzati quale ultima analisi. Il Prezzo, altro non è che la quantità di denaro effettivamente pagata per l’acquisto di un bene. Non si riferisce ovviamente al bene da stimare ma ai beni dello stesso segmento di mercato già venduti e che dovranno essere utilizzati come comparabili per la determinazione del Valore di Mercato. Per questo motivo, nella stima immobiliare, quando si parla di prezzo, non ci si riferisce all’immobile oggetto di stima perchè questo non è ancora stato definito dalle dinamiche economiche del mercato ma si riferisce alla quantità di denaro pagata per l’acquisto di beni simili comparabili. Il Prezzo dell’immobile da stimare, si genererà solo al momento della sua vendita. Il prezzo totale o unitario che sia, contiene al suo interno l’incidenza di numerose caratteristiche, conseguenza naturale della segmentazione del mercato e il Valutatore Immobiliare è chiamato a sviscerarle per una completa analisi di comparabilità. Nel confronto di mercato, per la stima del Valore di Mercato, è d’obbligo il ricorso ai prezzi (con la sola eccezione dettata dalla Norma UNI11612 che solo in circostanze residuali e marginali, consente l’utilizzo degli Asking Prices, -ndr-purtroppo) proprio in virtù del fatto che il mercato formerà il prezzo di un immobile con gli stessi presupposti che hanno formato il prezzo degli immobili presi a confronto. La Quotazione, è solo il Rapporto tra il Prezzo totale e la caratteristica (solitamente la consistenza in metri quadrati). Scaturendo dal rapporto di due dati variabili, non è una quantità espressa direttamente dal mercato ma solo un elemento derivato, un indicatore di mercato calcolato a posteriori, dopo la vendita. Per questo motivo, la quotazione, non è, né mai potrà costituire un elemento per formare una stima. Volendo approfondire l’argomento, considerato che il Prezzo è la risultante dell’incidenza di numerose caratteristiche quantitative e qualitative, rapportarlo alla consistenza commerciale del bene, significa determinare quanto incidono tutte le caratteristiche sull’unità di superficie. Quindi, stimare un bene moltiplicando la sua consistenza commerciale per una quotazione non può  prescindere dal presupposto che le caratteristiche del bene da stimare e quelle del bene o dei beni che hanno definito la quotazione, siano del tutto identiche, circostanza purtroppo evidentemente improbabile. Nel momento in cui si dichiara la quotazione di  un immobile da stimare, si è perciò ben consapevoli che questa può essere utilizzata solo se proviene dal rapporto tra una sommatoria di Prezzi e una sommatoria di consistenze le cui caratteristiche sono necessariamente uguali all’immobile da stimare. Considerato che la circostanza sarà sempre molto lontana dalla realtà, le differenze, anche minime, tra i comparabili e il soggetto di stima, devono essere analizzate, individuate e calcolate con le marginalità ovvero l’apporto in termini di prezzo unitario che tali differenze esprimono quando variano le singole caratteristiche. Come si può perciò intuire, il procedimento di calcolo di un valore immobiliare tramite un prodotto e in mancanza di dati certi, seppure spiegato con le classiche frasi di rito, nasconde in tutta evidenza la mancanza di qualsiasi attività estimativa, analisi e ricerche di mercato del Valutatore:

• Data la non più comune esperienza…
• Tenuto conto delle indagini di mercato…
• Considerate le caratteristiche estrinseche e intrinseche…
• Richieste informazioni presso…
• Considerate le quotazioni O.M.I...

Sono queste le tipiche frasi a corollario di una stima eseguita senza criteri dimostrabili e la prova è evidente laddove la sezione descrittiva dei beni costituisce la maggior parte della perizia mentre ai calcoli si riserva solo una piccola parte, spesso solo una semplice moltiplicazione. Un vero Rapporto di Valutazione Immobiliare, invece, elenca e riporta dati certi, nomenclatori, assunzioni e costituisce la maggior parte della relazione. Prima d’ogni altra analisi, è importante fare una riflessione. La rappresentazione grafica su un asse Cartesiano dei parametri prezzo unitario, valore unitario o quotazione unitaria in funzione della consistenza e di tutte le caratteristiche di differenziazione, non ha un andamento lineare ma curvo. In altre parole, il risultato di ogni calcolo, non sarà mai dato dal prodotto di una caratteristica per una somma fissa, il classico V= Sup. x €/mq, ciò perchè il parametro €/mq tende a variare con il variare della consistenza generando così una curva dove con l’aumentare della caratteristica, si assiste a una diminuzione del prezzo unitario. Ciò significa che a parità di altre caratteristiche, un immobile di mq 50 e uno di mq 100, non avranno mai lo stesso valore/prezzo/quotazione per metro quadrato. Questo primo concetto, è da solo sufficiente a spiegare il motivo per cui le quotazioni non possono essere utilizzate per le stime. Come si può giustificare, infatti, l’apporto della variazione di una quotazione in funzione della dimensione dell’immobile, dato per certo che la caratteristica non è mai presa in considerazione nella formazione dei listini e quotazioni? Come già accennato, il primo postulato estimativo recita che “IL PREZZO E’ IL FONDAMENTO DELLA STIMA” e se è lecito supporre che tutti i professionisti dovrebbero esserne già evidentemente edotti, non è detto che la committenza debba sapere che le quotazioni non sono in alcun modo utilizzabili per le stime, proprio perché non si fondano sui prezzi.Non esiste perciò alcun motivo di continuare a operare in modo empirico e approssimativo offrendo la possibilità di contestazione , rischiando anche con responsabilità oggettive nei confronti di chi commissiona una valutazione immobiliare. In fondo poi, la rapida evoluzione e diffusione del processo di cambiamento generato dagli Standard di Valutazione, non costituisce solo una realtà ma un benchmark che lo stimatore non deve in alcun modo trascurare. Ne è testimone l’evento organizzato presso l’Università di Catania il 24 marzo 2017 laddove i Professori Simonotti, Salvo e D’Amato, hanno presentato studi scientifici sull’evoluzione delle metodologie estimative. Tra l’altro, molti istituti di credito, Leasing, Assicurazioni, Tribunali e Società private richiedono già l’applicazione dei Criteri Standardizzati e spesso anche la Certificazione ISO 17024 alla Norma UNI 11558. La Norma UNI 11558 sul Valutatore Immobiliare, la Certificazione ISO 17024 e la Norma UNI 11612 sul Valore di Mercato e le Nuove Linee Guida ABI 2015, hanno tracciato un percorso obbligato per garantire continuità alla propria attività professionale estimativa perché le stime che si basano sull’expertise o sulle quotazioni fino anche alle stime monoparametriche, presto non saranno più accettate né opponibili perché si esprimono in totale disaccordo con la definizione di Legge del “Valore di Mercato”.