Facendo riferimento al presente sia al recentissimo passato, il MCA (Market Comparison Approach), è semplicemente un modello comparativo e in tal senso, nulla cambia rispetto ai modelli estimativi preesistenti fuorché il criterio operativo che introduce e approfondisce il concetto delle marginalità. Dai rapporti lineari tra prezzo e caratteristica, si passa ai rapporti differenziali, tra differenze di prezzi e differenze di caratteristiche. V’è poi da considerare che mai nessun testo di estimo ha giustificato né teorizzato una stima comparativa con l’utilizzo delle quotazioni. Le quotazioni applicate a criteri empirici e procedimenti monoparametrici, sono da considerare un’aberrazione del sistema, generata dalla mancanza di crescita culturale, dalla scarsa disponibilità dei dati e dalla quasi totale assenza di trasparenza del mercato in un periodo storico di continua crescita del Real Estate, tutto ciò, oltre l’evidente pigrizia del valutatore.

La formula base per la determinazione del valore unitario dell’immobile da stimare è:

v=P/S

Dove “v” è il valore unitario medio, “P” è il prezzo di un immobile simile e “S” è la superficie commerciale dell’immobile simile.

La formula più evoluta del rapporto elementare diventa:

v=ΣP/ΣS

Dove “ΣP” è la sommatoria di prezzi d’immobili

simili e “ΣS” è la sommatoria di superfici commerciali d’immobili simili.

“v” è però un valore medio unitario che conduce a una stima lineare e a tal riguardo, qualsiasi correttivo con qualsivoglia coefficiente, non trova giustificazione se non in giudizi soggettivi, non dimostrabili, non ripetibili e non supportati da criteri scientifici.

V’è da dire che a livello puramente teorico, lo spirito del rapporto tra prezzo e caratteristica è sostanzialmente corretto perché in un mercato dinamico, utilizzare la media di valori riferiti a beni “comparabili”, cioè immobili aventi tutte le caratteristiche simili a quello da stimare, significa utilizzare prezzi medi posizionati su una curva dei prezzi in un arco molto limitato e quindi “puliti” dall’influenza delle incidenze differenziali di tutte le caratteristiche che compongono il prezzo medio. Però, nel momento in cui il mercato non si sviluppa con la necessaria vivacità, il procedimento non garantisce più la disponibilità di dati omogenei e comparabili quindi, il ricorso al semplice rapporto tra prezzi e caratteristiche, genera informazioni carenti e non coerenti. È qui che la funzione comparativa di base, perde ogni sua prerogativa e la sostanza della stima per confronto può essere garantita solo da criteri differenziali che analizzano le marginalità ovvero le differenze tra i comparabili disponibili e l’immobile da stimare. La lacuna informativa, con il tempo, ha lasciato spazio ai criteri empirici legati per lo più all’esperienza dell’expertise e l’utilizzo di coefficienti “correttivi”. Il ricorso a tale procedimento è però sempre una forma di giustificazione aritmetica del giudizio di stima  già predeterminato dall’Expertise. Per meglio chiarire il concetto, in questo sistema di “valutazione oscura”, i coefficienti, sono applicati alle quotazioni nella misura in cui faranno corrispondere il valore totale a quello che il tecnico ha già in animo di voler quantificare. Ne sono testimoni i frequenti ricorsi al doppio “metodo” di stima sintetico-comparativo e per capitalizzazione dove, senza mai alcuna dimostrazione dei dati e dei risultati, i valori che scaturiscono da calcoli aritmetici sia elementari, sia complessi, sono sempre “casualmente” coincidenti. Ciò a dimostrazione non della buona qualità delle indagini ma solo dell’abilità del tecnico ad aggiustare a dovere coefficienti, saggi di capitalizzazione netti o lordi percentuali di decurtazione ecc. Pur senza criticare l’Expertise perché il vero operatore e conoscitore del mercato immobiliare, spesso può attribuire il valore di mercato a un immobile così come un critico d’arte lo fa per un quadro o una scultura, è altrettanto vero che nel clima d’incertezza e di crisi, l’Expertise non esiste più o comunque, anche per lui, è più facile incorrere in errori a causa della scarsa vivacità del mercato. E comunque mai l’Expertise deve essere considerato operatore tecnico accomunato al “Valutatore Immobiliare”. Una serie di circostanze, ha così iniziato a generare una regressione culturale estimativa, colpevolmente giustificata da motivazioni che nulla hanno a che fare con la ricerca del valore di mercato.