Se tutti gli atti di compravendita fossero utilizzabili per le stime, probabilmente la discussione si concluderebbe sul nascere e di sicuro, con semplici sistemi automatizzati, non ci sarebbe più stata la necessità o l’opportunità di rivolgersi a un Tecnico Valutatore quindi in questo caso, al contrario delle quotazioni dell’Agenzia delle Entrate, c’è risposta dicotomica, NO, gli atti di compravendita non sono sempre utilizzabili per le stime. Per dissipare ogni dubbio, vale la pena premettere che la sensibilità del Tecnico Valutatore unita alla dinamica e alla meccanica del Market Comparison Approach, sono elementi sufficienti a distinguere quali compravendite utilizzare e quali invece no. A riguardo, ritengo siano sostanzialmente due le argomentazioni da trattare, una riguarda gli scettici e una i tecnici. Quella che riguarda gli scettici, fa riferimento alla Legge Finanziaria del 2005 che dal 1’ gennaio 2016, ha introdotto il cosiddetto “prezzo/valore”. È successo che nel settore residenziale, l’acquirente ha la facoltà di chiedere che il pagamento dell’imposta di registro, sia calcolata sul valore “fiscale” dell’immobile a patto di dichiarare il reale prezzo della transazione. Chiaramente dopo una prima fase caratterizzata dalla diffidenza, il ricorso a questa opportunità è ormai diventata regola e i Prezzi dichiarati negli atti sono veri, reali, concreti. Potrà capitare l’eccezione ma piccole e fisiologiche marginalità non sono sufficienti a giustificare inattendibilità dei dati, tra l’altro facilmente individuabili proprio dalla dinamica del MCA. Tra l’altro, molto spesso, si ricorre alla registrazione del preliminare di vendita quindi, per gli scettici che sostengono come negli atti non si dichiari il vero prezzo di mercato, non c’è più alcuna giustificazione, tanto meno se l’alternativa è l’expertise o il ricorso alle quotazioni “coefficientate” alla rinfusa.

Per i tecnici, l’analisi si fa più complicata perché introduce il concetto della cosiddetta “forma di mercato” ovvero lo studio dei rapporti interpersonali e d’interesse tra le parti contraenti. Ogni atto di compravendita tratta il trasferimento di una proprietà da un soggetto a un altro e compito del Valutatore è verificare la natura dei rapporti che possono aver determinato la formazione del prezzo in una specifica forma di mercato. Chiaramente, il prezzo formato in regime di monopolio bilaterale o in una situazione di evidente interesse ad acquistare piuttosto che a vendere, è sicuramente generato non in condizioni di libero mercato ma di mercato condizionato e il tecnico deve capire se l’atto di compravendita tratta un comparabile utilizzabile oppure no. Anche in questo caso, i meccanismi di calcolo del Market  Comparison Approach, garantiscono la possibilità di individuare l’affidabilità o no del comparabile. In una seconda fase, hanno la possibilità di individuare nell’atto di compravendita una serie d’informazioni utili a scomporre ulteriormente il segmento di mercato. Le informazioni urbanistiche, l’accatastamento, l’APE, le formalità pregiudizievoli, le servitù e tante altre informazioni, consentono realmente d’individuare e scomporre in modo analitico il segmento e comprendere se l’immobile è comparabile per la stima del Valore di Mercato oppure no.

In conclusione, la conoscenza degli Standard consente al Valutatore Immobiliare di analizzare il mercato e i dati certi che il mercato esprime per  comprendere se l’atto di compravendita è utilizzabile nel processo del confronto differenziale oppure no. È perciò evidente che la disponibilità dei dati è indispensabile per garantire al Valutatore Immobiliare di operare in modo trasparente e offrire al committente un risultato privo di soggettività, supportato da elementi certi. A tal fine, subentra la discussione riguardante la trasparenza e disponibilità dei dati, quello che da sempre è stato il più grande problema del mercato immobiliare e dei Valutatori, una Banca Dati dove acquisire gli elementi necessari per redigere una vera stima comparativa.