La definizione di Valore Normale degli immobili è tratta dall’art. 14 del DPR 26 ottobre 1972, n. 633 e poi richiamata dal comma 307 della Legge finanziaria 2007:

Legge 27 dicembre 2006, n. 296 “Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato (legge finanziaria 2007)” pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 299 del 27 dicembre 2006 – Supplemento ordinario n. 244.

Comma 307. Per la uniforme e corretta applicazione delle norme di cui all’articolo 54, terzo comma, del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, all’articolo 39, primo comma, del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600, e all’articolo 52 del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, con provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate sono individuati periodicamente i criteri utili per la determinazione del valore normale dei fabbricati ai sensi dell’articolo 14 del citato decreto n. 633 del 1972, dell’articolo 9, comma 3, del testo unico delle imposte sui redditi di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e dell’articolo 51, comma 3, del citato decreto n. 131 del 1986.

«Per valore normale dei beni e dei servizi s’intende il prezzo o corrispettivo mediamente praticato per beni o servizi della stessa specie o similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata effettuata l’operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi. Per la determinazione del valore normale si fa riferimento, in quanto possibile, ai listini o alle tariffe dell’impresa che ha fornito i beni o i servizi e, in mancanza, alle mercuriali e ai listini della camera di commercio più vicina, alle tariffe professionali e ai listini di borsa.»

Il provvedimento del 27 luglio 2007 n. 120811 del direttore dell’Agenzia delle Entrate ha poi uniformato il metodo e nell’allegato i criteri utili.

Ebbene, il “Valore Normale” è l’unica Base di Valore (convenzionale) che pone a fondamento del suo calcolo l’utilizzo delle quotazioni O.M.I. perché scaturisce dal prodotto della superficie dell’immobile per il Valore Normale Unitario dove VNU= Val OMImin + ( Val OMImax – Val OMImin) x K.

“K” è un coefficiente che deriva dal taglio della superficie (K1) e del livello di piano (K2):

K= (K1 + 3 x K2) / 4.

Per il riferimento alle categorie catastali e alle tipologie degli immobili, sono predisposte specifiche tabelle di conversione. In realtà, oggi, il Valore Normale determinato in base alla normativa, costituisce per l’Agenzia delle Entrate, una presunzione semplice in fase di verifica dei Prezzi dichiarati negli atti di compravendita. L’importanza del “Valore Normale” sta nel fatto che su tutto il territorio Nazionale, il valore di base da cui si parte per la verifica della congruità del prezzo dichiarato nell’atto di compravendita, è proprio un calcolo aritmetico tra la quotazione media e quella minima. La quotazione è poi “corretta” tramite due soli coefficienti, che insieme costituiscono la media ponderata tra il “taglio” dell’immobile e il “livello di piano”. Una seconda correzione elementare, “converte” la categoria catastale nella tipologia immobiliare O.M.I.. Nel momento in cui una non si dovesse rilevare l’esistenza di dati corrispondenti per tipologia, zona e Comune, si devono utilizzare dati prossimi, quindi una tipologia simile, una zona limitrofa e un Comune confinante. Il paradosso è che l’accertamento fiscale di un “Prezzo” si formalizza con quotazioni “aggiustate” tramite coefficienti ugualmente applicabili, con riferimento alla nostra Provincia, per Viale Rinascimento a San Benedetto Del Tronto e la periferia di Palmiano.

Più in generale, vale a dire non distinguere adeguatamente l’immobile che si affaccia su Piazza Navona a Roma e quello che invece in una qualsiasi zona degradata della Penisola, gode della vista su una discarica regolare. ortunatamente oggi, il “Valore Normale” ha mutato la sua funzione da accertamento diretto a presunzione semplice. All’atto della dichiarazione del prezzo, occorre sempre ricordare che per l’Agenzia delle Entrate, tre presunzioni semplici costituiscono una presunzione grave precisa e concordante. Allo scopo, nell’ambito dell’assistenza tecnica al cliente, è perciò molto importante conoscere aspetti e problematiche della fiscalità immobiliare.