Ciò perché, situazione in concreto difficile che accada, il Valore Attuale Unitario sia tale da esprimere una somma tale da comprendere le medesime incidenze di tutte le singole caratteristiche.

Fino a pochissimi anni fa, la generale difficoltà a trovare dati, la mancanza di trasparenza e di banche dati, i vincoli imposti dalla privacy e la maggiore laboriosità, senza trascurare anche le tariffe professionali sempre più ridotte, hanno condotto a un’involuzione culturale dei processi estimativi, dapprima con una più scarsa analisi del segmento e il ricorso a dati non coerenti e poi, all’utilizzo di quotazioni medie oppure delle offerte in vendita, corrette con discutibili coefficienti personalizzati, empirici e non riconosciuti. Ma il primo vero passo verso l’involuzione culturale e metodologica delle valutazioni immobiliari, s’è fatto quando sono nati i primi listini delle Camere di Commercio e le quotazioni dell’OMI. Quotazioni O.M.I. e listini, creati con processi e criteri metodologici ben strutturati, ma dichiaratamente finalizzati a differenti scopi, hanno formato ben presto nei tecnici (non valutatori immobiliari), l’idea che potessero costituire una base per le stime. Invece, sebbene condiviso da professionisti e associazioni di categoria, la natura e la costruzione del dato “quotazione”, subisce generalizzazioni non accettabili per le stime comparative a causa di molti problemi.

IL PREZZO E’ IL FONDAMENTO DELLA STIMA, già da solo preclude il ricorso a quotazioni e listini nella formulazione delle valutazioni immobiliari ma vediamo quali sono le altre concrete criticità che devono essere considerate. Innanzi tutto, è evidente che nei listini e nelle quotazioni, la suddivisione dei territori è impostata in macroaree troppo vaste che così impostate, mai potranno distinguere con precisione i segmenti Locazionali. A seguire, i valori indicati si presentano con minimi e massimi la cui differenza costituisce una divergenza troppo ampia e la soggettività del tecnico diventa un elemento predominante nella scelta finale. Sappiamo invece, che un elemento predominante nell’analisi tecnica estimativa è proprio la segmentazione ovvero la ricerca dell’unità elementare di mercato non ulteriormente scindibile. Poi, i coefficienti di aggiustamento per le caratteristiche di differenziazione rispetto a un modello ordinario non specificatamente codificato con i necessari nomenclatori, (stima monoparametrica), sottintendono a scelte e logiche personali non dimostrabili perché costruite e teorizzate a livello locale quindi non condivise. Infine, il problema maggiore della quotazione è che conserva al suo interno un inevitabile errore amplificato dal suo prodotto con la caratteristica immobiliare proxy cioè quella predominante che nella norma e prassi locale, è sempre corrispondente alla consistenza commerciale. Ciò significa che l’errore della quotazione, si ripercuote sul valore totale nella misura del suo prodotto per la caratteristica, ciò senza elementi di verifica né processi operativi coerenti e dimostrabili. L’involuzione della prassi estimativa s’è perciò completata con l’avvento delle quotazioni dell’ex Agenzia del Territorio che è bene specificare, in questo processo di regressione tecnico-culturale, assume la veste spettatore incolpevole. Con l’Osservatorio del Mercato Immobiliare, le rilevazioni indicate per macroaree (segmenti in realtà molto eterogenei), con valori unitari minimi e massimi, riferiti a macrosegmenti tipologici, hanno pian piano soppiantato nella formazione professionale e mentale dei periti, le indispensabili e necessarie ricerche di mercato degli “Immobili simili”. Addirittura, il problema è amplificato poiché, con le quotazioni O.M.I., non si esamina alcuna caratteristica di differenziazione. Il ricorso alle quotazioni O.M.I. è poi pericolosamente ed erroneamente adottato da troppi tecnici con la giustificazione della contestualità che queste costituiscono la base per le stime convenzionali dell’Agenzia delle Entrate. Infatti, è tristemente noto e comune il concetto che vuole accostare il valore di mercato di un immobile a quello “convenzionale” o “fiscale” solo perché l’Agenzia del Territorio, per le verifiche delle congruità, fa riferimento alle quotazioni O.M.I. ma tutto ciò non è valutazione immobiliare. Il paradosso è poi discusso nella breve trattazione dell’argomento “Valore Normale”.