(Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza n. 7868/19; depositata il 20 marzo)

La Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza 24 gennaio – 20 marzo 2019, n. 7868 ha assunto un orientamento a seguito della stipula di due preliminari effettuati in tempi differenti, l’uno successivo all’altro.

Le Sezioni Unite hanno già stabilito un principio che per la formazione di un accordo basta avere i punti essenziali del contratto di compravendita (Cass. 23949/2008; Cass. n. 2473/2013; Cass. n. 8810/2003; Cass. n. 3856/1983) ed è suscettibile di esecuzione coattiva ex art. 2932 c.c.. Infatti si rinvengono non poche massime secondo le quali ai fini della configurabilità di un definitivo vincolo contrattuale, è necessario che tra le parti sia raggiunta l’intesa su tutti gli elementi dell’accordo, non potendosene ravvisare pertanto la sussistenza là dove, raggiunta l’intesa solamente su quelli essenziali ed ancorché riportati in apposito documento, risulti rimessa ad un tempo successivo la determinazione degli elementi accessori (Cass. 14267/2006; Cass. n. 11371/2010). Quindi anche in presenza del completo ordinamento di un determinato assetto negoziale, può risultare integrato un atto meramente preparatorio di un futuro contratto, come tale non vincolante tra le parti, in difetto dell’attuale effettiva volontà delle medesime di considerare concluso il contratto (Cass. n. 910/2005; Cass. n. 20701/2007).

Al contrario ben può verificarsi l’ipotesi in cui dietro la stipulazione contenente la denominazione di “preliminare del preliminare” (nel senso che la conclusione dell’accordo precede la stipula del contratto preliminare) si ravvisino situazioni fra loro differenti, che delineano figure contrattuali atipiche, ma alle quali corrisponde una “causa concreta” meritevole di tutela.

Il ragionamento alla base della sentenza n. 8038/2009, richiamata dall’odierna parte ricorrente, con la quale la Suprema Corte ha negato la validità di un accordo ripetitivo, può essere invocato nel caso in cui si ipotizzi che tra il primo e il secondo preliminare vi sia completa identità: in tal caso, mancando un contenuto nuovo in grado di dar conto dell’interesse delle parti e dell’utilità del contratto, il contratto deve ritenersi nullo per mancanza di causa. Al contrario deve escludersi la nullità del contratto che contenga la previsione della successiva stipula di un contratto preliminare, allorquando il primo accordo già contenga gli estremi del preliminare, di modo che l’assenza di causa che è stata rilevata quando si è discusso di “preliminare di preliminare” potrebbe riguardare tutt’al più il secondo, ma non certo il primo contratto.

Per questo, in ultima analisi, le Sezioni Unite hanno affermato il principio di diritto per cui in presenza di contrattazione preliminare relativa a compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti ex art. 1351 e 2932 c.c., ovvero anche soltanto effetti obbligatori, ma con esclusione dell’esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento. Egli deve ritenere produttivo di effetti l’accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare, soltanto qualora emerga la configurabilità dell’interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare.