Con il postulato si prende atto che la stima di un Valore è un’operazione di previsione rispetto a quello che potrà poi essere il probabile Prezzo di vendita. Con la stima, si cerca di prevedere e di approssimare il più possibile la realtà con modelli matematici ma le dinamiche del mercato immobiliare sono impossibili da inquadrare con scenari futuri certi quindi quasi mai, il Valore corrisponderà al Prezzo e solo l’eliminazione di errori concettuali e sistematici, può riuscire a ridurre il più possibile il, differenziale tra Valore stimato e il Prezzo scontato.

In statistica, la previsione del Valore è individuata con la curva di Gauss. Infatti, lasciando esprimere un giudizio di stima a un certo numero di soggetti, sarà molto improbabile che tutti arriveranno a indicare la stessa somma. Nella curva di Gauss, s’individuano su un grafico le frequenze espresse per la stessa somma. L’apice della curva esprime quello che può essere definito con probabilità il valore più attendibile ovvero quello indicato dal maggior numero di soggetti; le somme inferiori (a sinistra della curva) e quelle superiori (a destra della curva), si discostano per la variabile personale soggettiva che nel caso, può essere più correttamente definita come valore d’investimento. Nella generalità dei casi estimativi, non trovandoci mai in regime di concorrenza perfetta, a meno di casi isolati e  sporadici comunque certamente non rilevanti, il Valore e il Prezzo, non coincideranno in pratica mai, anche per la variabile e inestimabile quota valore di “interesse” del venditore o dell’acquirente a concludere il negozio. Quello che perciò il Valutatore deve fare è operare con diligenza ed eliminare i pregiudizi che inevitabilmente possono condurlo a sovrastimare o sottostimare il bene non per le caratteristiche proprie ma per quelle personali e soggettive. bInfatti, le caratteristiche trasformate in coefficienti empirici, personali e soggettivi, sottintendono una diversa base di valore, quella d’investimento e mai quella di mercato che trova la sua definizione di Legge analiticamente spiegata negli Standard di Valutazione Europei (EVS).

L’attività tecnica del Valutatore Immobiliare, deve perciò limitare al massimo lo scarto tra:

Il Valore stimato che può sempre contenere residui di soggettività e il Prezzo che sarà scontato sul mercato facendo fede alla definizione propria di “Valore di Mercato”.

Ciò si attua con l’analisi del mercato, dei dati e le caratteristiche di differenziazione tra i beni. Nel concreto della prassi comune, con una stima monoparametrica formulata sulla base delle quotazioni e quindi su un rapporto lineare, il Valore scaturisce generalmente dal prodotto tra la superficie commerciale (ovvero la superficie principale sommata a quelle  secondarie e gli accessori considerati secondo il proprio indice mercantile), con il valore unitario che senza possibilità di smentita, scaturisce da assunzioni non provate. Probabilmente o comunque molto spesso, il valore unitario sarà una scelta soggettiva del tecnico che deciderà tra il minimo, il massimo o quello medio delle quotazioni (O.M.I., Borsini Immobiliari delle Camere di Commercio II.AA. ecc.) oppure delle generiche informazioni acquisite presso Agenzie Immobiliari o Imprese di Costruzione e a cui andrà ad applicare eventuali coefficienti correttivi. Se il lavoro sarà frutto di una più intensa ricerca, tale quotazione di base sarà forse condizionata dalla conoscenza di una vendita recente eseguita in zona ma senza troppa attenzione al segmento. Trovandoci nell’ambito del carattere previsionale, la quotazione di riferimento, sarà ovviamente assunta nella misura in cui il valutatore sarà convinto d’essere corretta.

Alla quotazione, si applicano poi coefficienti correttivi per “giustificare” una modifica in funzione delle caratteristiche del Subject rispetto all’ordinarietà della quotazione. Non serve quindi spiegare che nella grande incertezza dei dati, l’unica speranza è che il livello di conoscenza del valutatore sia tale da renderlo un esperto in grado di formulare un giudizio di stima da Expertise (ma la stima così articolata non è altro che un semplice giudizio) perché la quotazione immobiliare così “indicata” e “aggiustata”, se formulata da un tecnico non accorto, conterrà inevitabilmente al suo interno un errore indeterminato e sicuramente indeterminabile. L’entità dell’errore potenzialmente esistente all’interno del valore medio unitario, si riproduce sul valore finale del bene stimato, tante volte quanto è la caratteristica di riferimento. Ad esempio, su un appartamento di mq 100,00, il possibile errore unitario nella misura di €/mq 250,00 che può essere facilmente commesso su un livello di prezzo medio del segmento pari a €/mq 2.500,00, corrispondente quindi al 10%, conduce a un errore sul valore finale di € 25.000,00. Errore questo, non individuabile, non riesaminabile né giustificabile, tanto più se la base del giudizio fa riferimento alle quotazioni e l’analisi specifica dedicata a seguire sulle quotazioni evidenzia che tale errore può benissimo superare di molto il 10% dell’esempio sopra esposto e la prova di ciò è analiticamente esposta nei paragrafi a seguire. Nel modello comparativo degli Standard di Valutazione (MCA), non facendo riferimento alle quotazioni ma solo ai prezzi, si elimina innanzi tutto l’alea del rischio contenuto nella scelta di un livello medio/ordinario di quotazione o alle tipiche e generiche “informazioni di mercato”. Trattandosi di un modello estimativo differenziale, gli aggiustamenti del prezzo di ogni singolo comparabile, sono effettuati per singola caratteristica analizzata. Siccome nella sintesi valutativa, il risultato finale sarà una media aritmetica piuttosto che ponderata, un eventuale errore sarà ridotto a 1/3 (o comunque per il numero di comparabili utilizzati) con il vantaggio di poter comunque contare sempre su dati certi, dimostrati, ripetibili e condizionati semmai solo da una minima e trascurabile percentuale di soggettività. Questo è il motivo per cui nel Market Comparison Approach, pur potendo stimare un immobile anche con un solo comparabile (sempre che si sia certi della sua comparabilità essendo note tutte le caratteristiche), è bene che se ne usino almeno tre, ciò per una forma di verifica e autocontrollo del sistema. Tra l’altro, alla presenza di comparabili perfetti, intervenire e modificare o correggere gli indici mercantili (rapporti o indici superficiari, variazione data, variazione livello di piano ecc.), non costituisce poi una modifica sostanziale del risultato. Ad esempio, di fronte a tre comparabili la cui caratteristica superficiaria “balconi” non differisce in modo sensibile perchè Bal comparabile A, mq 15,00; Bal comparabile B, mq 16,00; Bal comparabile C, mq 18,00; Bal Subject mq 15,50, indicare l’indice mercantile nella misura del 30% piuttosto che del 50%, conduce a un errore differenziale minimo dell’unità di Prezzo Marginale della Superficie Principale. In termini concreti, sul Prezzo Marginale della Superficie di €/mq 2.000,00, l’applicazione di un differente indice mercantile dei balconi, condurrà a un errore massimo di € 340,00 sul  valore di mercato complessivo dell’immobile e questo, costituirà l’entità dell’errore riconducibile alla soggettività del tecnico. Ciò proprio in funzione dell’unico e vero processo comparativo che s’incardina con il MCA, procedimento del tutto disancorato dalle quotazioni perché fa esclusivo riferimento ai Prezzi realmente scontati sul mercato e ai prezzi marginali delle caratteristiche estimabili. Tali forme di controllo sono invece assenti nelle stime monoparametriche perché non si opera direttamente sui dati comparabili aggiustandoli in funzione delle caratteristiche del bene oggetto di stima ma al contrario, si opera sul bene oggetto di stima con una quotazione mai ben definita.

Il Postulato della Previsione è perciò oggi diversamente interpretato laddove a un primo esame dell’immobile, il tecnico “prevede” un Valore finale e poi, con calcoli e aggiustamenti personalizzati, arriva a giustificarne la concretezza pensando di aver redatto una stima senza però accorgersi di aver solo spaziato con creatività alla ricerca di giustificativi pseudo-tecnici utili a confermare il proprio originario giudizio da expertise. Ebbene, questa prassi, non salvaguarda il tecnico da responsabilità oggettive perché i procedimenti non dimostrabili, non consentono l’individuazione degli errori.