Non c’è risposta cosiddetta dicotomica, o SI o NO.

Se fosse “SI”, avrei scritto tutto questo per perdere tempo; se fosse “NO”, il tempo lo avrebbe perso l’Agenzia delle Entrate nella lunga e complessa elaborazione dei dati. E avrebbero perso molto tempo anche le Commissioni Tributarie Regionali e Provinciali prima ancora della Corte di Cassazione che molto spesso sono chiamate a dirimere contenziosi tra avvisi di accertamento e ricorsi. Per spiegare in modo chiaro perché non è mai “Si” o “No” a prescindere, si può fare un parallelismo che funziona sempre, quello culinario. Ebbene, al ristorante, se si ordina al cameriere semplicemente “un primo”, lui (il cameriere), resterà lì ad aspettare che voi decidiate “quale primo” oppure vi sottoporrà nuovamente il menù perché si attende una richiesta più precisa e non generica. La richiesta del cliente di “un primo”, non è sufficiente al cameriere per sapere con esattezza cosa dovrà commissionare al cuoco per soddisfare il desiderio del cliente. Allo stesso modo, chiedere a un Valutatore di conoscere il “Valore” di un immobile non è sufficiente per commissionare una Stima. Quelli che nel menù del Ristorante sono i “piatti” inclusi nell’insieme dei “primi”, nelle Valutazioni Immobiliari, sono le “Basi di Valore” che nell’insieme dei “Valori” permettono al Valutatore di individuare l’esigenza del committente ed adottare le opportune metodologie per rispondere con puntualità all’incarico. Forse sconosciuto alla gran parte della committenza ma non certamente ai tecnici valutatori, è il gran numero di “Basi di Valori” in un menù certamente molto lungo e completo. Ecco allora che possiamo elencare tra le più importanti, il Valore di Mercato, di Trasformazione, Complementare, Assicurativo, Cauzionale, Convenzionale, Investimento, ecc. Diventa ora più semplice rispondere alla domanda perché, se il cliente ha bisogno di conoscere il Valore di Mercato, allora “NO”, non userò mai quotazioni di alcun genere quindi nemmeno l’O.M.I.; se invece, il cliente vuole conoscere il Valore Convenzionale (Normale), allora “SI” l’unico procedimento ha tra i suoi elementi di calcolo proprio la Quotazione minima e quella massima dell’O.M.I. Ancor più semplice è la spiegazione se si fa riferimento alla determinazione del Valore Catastale di un immobile perché, noto a tutti, che si determina dalla moltiplicazione della  Rendita Catastale per coefficienti predeterminati e non quindi con l’utilizzo dell’O.M.I., rendendo chiaro il concetto che le quotazioni dell’Agenzia delle Entrate hanno una finalità ben delineata dalle norme e l’attinenza con il Valore di Mercato è solo d’ausilio per un riscontro post stima e non deve in alcun modo condizionare il Valutatore durante le indispensabili ricerche di mercato che dovrà sempre e comunque comprovare. Quindi, è subito da premettere che quanto già esposto debba ritenersi sufficiente per comprendere come sotto il profilo tecnico e professionale, i criteri e le metodologie da applicare per le stime immobiliari e in particolare per il Valore di Mercato, sono ben altri. Se poi il tecnico non ha intenzione di fare una valutazione ma semplicemente esprimere un giudizio di stima da Expertise, ha facoltà di verificare a posteriori se il suo “sentiment” sia o no vicino alle quotazioni O.M.I., stando a significare che prima esprimerà il proprio giudizio e poi lo verificherà con le quotazioni, giammai dovrà fare il contrario. Anche questo, significa che l’O.M.I. non è utilizzabile per le stime ma solo d’ausilio, non ai calcoli ma solo alle verifiche.

LA LEGGE

Premesso che non esiste una Legge o una Norma cogente che vieta esplicitamente l’utilizzo delle quotazioni per le stime immobiliari, esistono una serie di elementi che in modo indiretto ma molto chiaro, deducono il contrario. Purtroppo, come spesso ripete un carissimo amico docente e Valutatore Mantovano, “… non c’è ancora il reato di vilipendio all’estimo…” perciò, ogni possibile reazione alle pessime pratiche estimative, passa esclusivamente tramite la formazione professionale e l’applicazione degli Standard di Valutazione ormai recepiti e codificati da tempo anche in Italia. Inizierei con un riferimento alla dottrina estimativa storica di base dove il primo postulato estimativo, come già proposto tra queste righe recita: “Il Prezzo è il fondamento della Stima”. Quindi, non c’è stima se il Valore che scaturisce, non si basa sull’analisi di Prezzi. Considerato che le “quotazioni”, non sono “prezzi”, per proprietà transitiva, le quotazioni non sono utilizzabili per le stime. Un importante sostegno proviene poi dal Regolamento 575/2013, quindi Legge dello Stato, dove il punto 76 dell’art. 4 definisce finalmente dopo tanto tempo il “Valore di Mercato”. Ebbene, la definizione sintetizza una serie di concetti fondamentali codificati a livello internazionale che, facendo riferimento a caratteristiche specifiche che legano l’immobile da stimare all’analisi del puntuale del confronto di mercato, del miglior uso e del rapporto tra i contraenti, esclude in modo naturale la genericità dei dati di massa con cui le quotazioni esprimono un intervallo di valori che invece, sono codificati sulla base di concetti completamente diversi dalla definizione di Legge (vedi paragrafo “Le quotazioni O.M.I.).

COSA DICONO LE COMMISSIONI TRIBUTARIE E LA CORTE DI CASSAZIONE

Per i più scettici, v’è ancor più in aiuto la Giustizia con un numero sempre più consistente di Sentenze che nei ricorsi tributari confermano senza smentita i motivi per cui le quotazioni O.M.I., non possono costituire la base di determinazione del Valore di Mercato. E ciò conferma anche un altro presupposto, infatti, considerato che il contenzioso in materia, è stato oggetto di numerose Sentenze riguardanti esclusivamente ricorsi avverso gli avvisi di accertamento fiscale, si delinea in modo netto l’applicazione delle quotazioni O.M.I. solo in ambito fiscale e laddove il contribuente ha proceduto a contestare l’avviso con una perizia estimativa motivata e documentata secondo gli Standard di Valutazione, ha puntualmente certificato quale fosse il “Valore di Mercato” dell’immobile avverso quello contestato dall’Agenzia delle Entrate.

Si deduce perciò che:

1. a) l’applicazione corrente delle quotazioni O.M.I. è limitata alla determinazione del solo Valore Normale nelle stime convenzionali per la verifica della prima presunzione semplice;
2. b) tutte le Sentenze concordano l’inapplicabilità delle quotazioni O.M.I. per la stima del Valore di Mercato.

Una raccolta non completa ma esaustiva di Sentenze, può essere d’aiuto a capire le motivazioni che hanno definitivamente stabilito che il Valore di Mercato non è determinabile con le quotazioni O.M.I.  ma deve essere provato e circostanziato con dati ed elementi certi. Corte Suprema di Cassazione Tributaria: 26 ottobre 2016 n. 21569, Camera di Consiglio della Sezione Quinta Civile.

Le stime dell’OMI, meri valori presuntivi ed indiziari inidonei da soli a determinare un maggior valore non sono idonee a fondare il differente accertamento del valore effettuato dall’Ufficio e dovevano essere integrate da altri elementi probatori, per essere considerate ragionevolmente attendibili. Infatti questa Corte ha precisato al riguardo che (Sez. 6 – 5, Ordinanza n. 25707 del 21/12/2015) “Le quotazioni OMI, risultanti dal sito web dell’Agenzia delle Entrate, ove sono gratuitamente e liberamente consultabili, non costituiscono fonte tipica di prova ma

strumento di ausilio ed indirizzo per l’esercizio della potestà di valutazione estimativa, sicchè, quali nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza, utilizzabili dal giudice ai sensi dell’art. 115 c.p.c., comma 2, sono idonee solamente a condurre ad indicazioni di valori di larga massima“.

Corte di Cassazione – Sentenza n. 10222 18 maggio 2016

Illegittima la rettifica del Fisco che ridetermina il valore di un immobile oggetto di compravendita, fondato su “stime precedenti” per zone limitrofe, non supportate da alcun elemento concreto. La Corte precisa che dinanzi al giudice tributario il Fisco si pone sullo stesso piano del contribuente e, quindi, la perizia del geometra dell’Agenzia del territorio costituisce una perizia tecnica di parte e non d’ufficio. (IPSOA)

Commissione Tributaria Regionale Milano – Sentenza n. 3 del 16 gennaio 2012

“…il solo scostamento del prezzo dichiarato dal valore normale, non basta in quanto tale a legittimare l’accertamento analitico-induttivo, ma sono necessari altri elementi per integrare complessivamente presunzioni gravi, precise e concordanti di un maggior imponibile non dichiarato … Non può sottacersi che le quotazioni OMI sono soltanto approssimative e pertanto, nel loro insieme, non possono essere sostitutive del “sistema di valutazione” in generale, ma soltanto di ausilio dello stesso. Per quanto riguarda i mutui bancari contratti dagli acquirenti (terzi), non può escludersi che ragioni di vario tipo (finanziamento di spese notarili, di arredo o di ristrutturazione) abbiano indotto, se del caso mediante idonee garanzie, alla stipula di mutui eccedenti l’importo della compravendita…

Commissione Provinciale Milano – Sentenza n. 2549 17 marzo 2016-10-06

Ritiene questo Giudice che le argomentazioni sollevate dalle parti nei propri ricorsi trovano totale accoglimento, tenuto conto che l’ufficio non ha applicato correttamente il “valore venale in comune commercio” in quanto obbligato ad applicare l’art, 51 e l’art. 52 del D.P.R. 131/86. Per “valore venale in comune commercio” l’ufficio ha inteso il valore che un bene ha in un determinato momento, quale risultato di contrattazioni relative alla compravendita, sempre che abbiano rilevanza le condizioni personali delle parti contraenti e le temporanee modificazioni dovute a fenomeni economici; deve pertanto trattarsi cioè di un valore normale con riferimento al momento del trasferimento.

Commissione Tributaria Regionale Piemonte – Sentenza n. 4/27/11 21 gennaio 2011

La CTR Piemonte rileva che essendo contrario al diritto comunitario e allo Statuto del contribuente è nullo l’accertamento che si fonda solo sui valori O.M.I.

Commissione Tributaria Provinciale Salerno – Sentenza n. 4110 9 ottobre 2014

La sentenza con limpida motivazione, da un lato rileva come la mera natura statistico-matematica dei valori dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.) non consenta agli Uffici finanziari di avvalersi esclusivamente di tali elementi per fondare un accertamento fiscale immobiliare. (Avv. Nunzio Boccia)

Commissione Tributaria Regionale Roma Sez. XXIX – Sentenza n. 7294 3 dicembre 2014

La Commissione Regionale romana, trasponendo la natura delle quotazioni dichiarata dalla stessa A.d.E., ha contestato il metodo di determinazione del valore venale, fondato esclusivamente sulla media dei valori minimi e massimi delle quotazioni immobiliari dell’OMI, proprio perché le valutazioni così eseguite, essendo un’indicazione di valori di larga massima, riferibili all’ordinarietà degli immobili ed, in particolare, allo stato conservativo prevalente nella zona omogenea, non sono sostitutive delle stime, ma sono solo di ausilio alle stime stesse.

Commissione Tributaria Provinciale Potenza – Sentenza 44/03/13 19 dicembre 2013

In caso di avviso di rettifica del valore di un immobile, basato solo sui prezzi di mercato rilevati dall’O.M.I., l’onere probatorio del contribuente si ritiene soddisfatto laddove con elementi documentali (nel caso in specie una perizia tecnica supportata da idonea documentazione) dimostra l’esistenza di caratteristiche dell’immobile che ne diminuiscono il valore di mercato.

Commissione Tributaria Provinciale Matera n. 225/01/2011 10 maggio 2011

Le stime del valore di un immobile fornite dall’OMI sono semplici elementi di prova dedotti da una parte che non vincolano il giudice e che lo stesso deve attentamente e criticamente valutare alla stregua di ogni altro elemento di prova dedotto dalle parti. Le stime OMI, essendo frutto di elaborazioni statistiche forniscono valori di larga massima che debbono essere opportunatamente adattati alla fattispecie concreta in esame se si vuole che abbiano valenza e forza processuale. Avendo l’Agenzia acriticamente richiamato le stime OMI, l’utilizzo delle suddette valutazioni è da considerarsi illegittimo.

Commissione Tributaria Provinciale Matera – Sentenza n. 248/02/2013 8 novembre 2012

La mera natura statistico-matematica dei valori dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare non consente agli Uffici finanziari di avvalersi esclusivamente di tali elementi per rettificare il corrispettivo dichiarato dalle parti di una compravendita immobiliare. La legge comunitaria (art.24 della L.88/09) ha sottolineato che un eventuale scostamento tra valore normale e prezzo dichiarato può costituire un semplice indizio di evasione (presunzione semplice) e non una presunzione legale.

 Commissione Tributaria Provinciale Matera – Sentenza n. 65/1/12 1 febbraio 2012

Illegittimo è l’avviso di rettifica fondato esclusivamente su valori OMI, che hanno valenza esclusivamente orientativa, per cui l’avviso di rettifica dell’Ufficio risulta deficitario nella parte in cui non indica gli ulteriori elementi probatori idonei a fondare la determinazione del “ reale valore effettivo dell’immobile”.

Commissione Tributaria Provinciale Matera – Sentenza n. 125/05/13 8 novembre 2012

L’atto di rettifica di valore riferito ad un locale uso deposito che sia motivato esclusivamente sulla base delle quotazioni medie dell’Osservatorio del Mercato Mobiliare è illegittimo: le quotazioni medie OMI sono meramente indicative e in assenza di altri elementi non sono idonei a supportare e giustificare la pretesa impositiva.

Ma importanza determinante, riveste la Sentenza n. 15052  del 3 luglio 2014 della Suprema Corte di Cassazione laddove “contribuente ha il dovere di contrastare adeguatamente le presunzioni dell’Ufficio delle Entrate fondate sui parametri OMI (ossia quelli dell’Osservatorio del Mercato immobiliare). Sono queste le conclusioni a cui è giunta la Suprema Corte che in una recentissima sentenza ha sostanzialmente affermato che, in caso di accertamento relativo alla compravendita di immobili, le presunzioni dell’Agenzia delle Entrate basate per l’appunto sui dati OMI devono essere puntualmente contestate dal contribuente, il quale è tenuto a illustrare in maniera puntuale i motivi che rendono tali valori non applicabili al suo caso (sentenza della Corte di Cassazione n.15052 del 2/07/2014). Questa Sentenza, apparentemente favorevole all’Agenzia delle Entrate, non fa altro che giudicare attendibile la Valutazione del contribuente avverso il Valore Normale dell’Agenzia delle Entrate determinato  con le quotazioni l’O.M.I. ma ciò, solo se la Valutazione del contribuente, è stata redatta con elementi certi e motivanti. L’ampia disponibilità giurisprudenziale che riguarda l’O.M.I. coinvolge, in chiara evidenza, i soli avvisi di accertamento dell’Agenzia delle Entrate nei casi in cui si sia proceduto con queste, alla determinazione del Valore  da opporre al contribuente. Ciò che importa però, non è il processo di determinazione del Valore Normale né delle dinamiche di Legge che dalle norme introdotte con il Decreto Legge n. 223/2006, poi abrogate dalla Legge 88/2009, relegano la quantificazione del Valore Normale a sola Presunzione Semplice, richiedendone invece tre per una Presunzione Grave, Precisa e Concordante (ma qui invadiamo l’ambito della fiscalità immobiliare). Ciò che importa, è l’ormai definitivo indirizzo giurisprudenziale che vede prevalere la determinazione del Valore di Mercato con gli Standard Internazionali rispetto alle più generiche quotazioni O.M.I. che sono quindi relegate definitivamente a riferimenti sommari di verifica post stima. E’ perciò ormai chiaro che le quotazioni O.M.I. sono utilizzabili solo per la determinazione del Valore Normale (Base di Valore Convenzionale) e non anche per la determinazione del Valore di Mercato. Qualsiasi perizia di stima che parte dal presupposto di base orientato e delimitato dalle quotazioni O.M.I., è concettualmente e formalmente errata sia per violazione degli elementari postulati estimativi, sia per violazione della norma Comunitaria che definisce il concetto di Valore di Mercato e che l’Italia ha fatto propria.