In realtà, basta un minimo impegno, guardarsi intorno, fare diligentemente il proprio lavoro e trovare i dati che invece ESISTONO. La ricerca di mercato che i tecnici valutatori dichiarano di aver fatto a corollario di ogni perizia di stima, è proprio questo, indagare per ottenere informazioni su beni simili dello stesso segmento compravenduti nel recente periodo, non quindi l’applicazione delle quotazioni O.M.I. o qualsiasi altro listino con contorno di coefficienti. Notai, Agenzie Immobiliari, Geometri, Ingegneri, Architetti, Periti Agrari, Amministratori di Condominio, sono fonti inesauribili d’informazioni ma non sempre di facile accesso e disponibilità. La privacy, e purtroppo spesso anche la reticenza degli operatori (che si maschera di privacy), sono elementi che ostacolano la trasparenza e la circolazione d’informazioni utilissime a livello sociale. A dire il vero, c’è da rilevare che la più grande Banca Dati Immobiliari è liberamente accessibile, infatti, l’Agenzia delle Entrate, conserva dati catastali e atti pubblici di compravendita che sono liberamenteconsultabili, fatta esclusione per le planimetrie catastali che comunque, dal 2012, sono generalmente allegate al titolo e quindi visionabili. Nel titolo, si rileva una gran quantità di dati immobiliari specifici per l’immobile compravenduto e un’ispezione esterna, unitamente all’auspicabile collaborazione del tecnico che ha redatto l’accatastamento o l’Attestato di Prestazione Energetica, conduce facilmente alla verifica puntuale del segmento e quindi all’individuazione del comparabile.

Riguardo al “prezzo”, la finanziaria del 2006 consente l’indicazione del cd prezzo/valore e oggi, quelli dichiarati negli atti di compravendita sono, fino a prova contraria, pertinenti e rispondenti, reali e opponibili. Laddove un prezzo fosse eventualmente falsato da elementi turbativi nei confronti della definizione del Valore di Mercato, sarebbe poi lo stesso procedimento a individuarlo e suggerire al Valutatore di scartarlo nella sintesi valutativa. Rintracciare i dati delle compravendite reali presso l’Agenzia delle Entrate, è possibile a chiunque, basta solo un poco di conoscenza dei sistemi informatici che sono disponibili online. Esiste poi anche un noto servizio online accessibile a tutti con cui i processi di ricerca e interrogazione dell’AdE, sono stati meccanizzati e ad ogni richiesta, il gestore del portale, risponde in brevissimo tempo indicando gli estremi degli atti dove rinvenire i potenziali comparabili. A livello Nazionale, in particolare a Vicenza, un gruppo di ricerca di tecnici ha sviluppato una raccolta di dati gestita con Dropbox dove confluiscono i dati che i tecnici reperiscono sul territorio. L’intraprendenza di alcuni Collegi dei Geometri e Geometri Laureati, unitamente alle risorse degli Istituti Tecnici per geometri, ha creato la Banca Dati dei centri storici di Modena e Verona.

Nel 2012, al Collegio dei Geometri e Geometri Laureati di Ascoli Piceno, dopo una prima serie di Corsi di Valutazioni Immobiliari, la stessa perplessità che in un primo momento disorienta tutti i Tecnici che si accingono a formulare una perizia di stima, ha generato l’idea di trovare una soluzione alla mancanza di uno strumento facile e completo per il reperimento dei dati immobiliari. Con questo spirito e su questi presupposti, è stata creata la Banca del Dato Immobiliare del Collegio dei Geometri e Geometri Laureati di Ascoli Piceno, in collaborazione con TECNOBORSA, il Tribunale di Ascoli Piceno e con l’attiva e fondamentale collaborazione dei Notai. Strumento senz’altro congruente per una corretta valutazione immobiliare e di cui si auspica un’espansione anche alle altre Provincie del territorio Nazionale. La Banca del Dato Immobiliare di Ascoli Piceno, è nata ufficialmente nel Novembre del 2014 e dopo un primo periodo di test, dal febbraio 2015, ha iniziato a raccogliere i dati sintetici di tutte le compravendite immobiliari della Provincia. Al mese di febbraio 2017, dopo due anni esatti, la B.D.I. contava già 3180 dati. I dati sono di tipo sintetico nel senso che sono costituiti da elementi base per l’individuazione del Comparabile cioè la Toponomastica per la georeferenziazione, la data della  compravendita, il nome del Notaio che ha stipulato l’atto, i dati catastali essenziali (Foglio di mappa, Particella e Subalterno), Tipologia, Destinazione e Prezzo. Con questi dati, inseriti in un Sever gestito con un Software avanzato, è possibile individuare i possibili Comparabili, le vere compravendite d’immobili, per poter impostare la propria stima. Il tecnico, dopo aver individuato i potenziali comparabili, avrà la possibilità di fare una semplice visura catastale dove rileverà gli estremi della Nota di Trascrizione di cui potrà richiedere copia del titolo in Conservatoria, completa di ogni elemento utile a impostare la stima di confronto con un semplice Market Comparison Approach. La Banca del Dato Immobiliare così impostata, è stata progettata non solo per consentire lo sviluppo del MCA ma anche con il fine di raccogliere gli elementi necessari a monitorare il mercato immobiliare in modo puntuale e tempestivo. Conoscere con cadenza mensile tutte le variazioni dell’immobiliare nella Provincia, poterle filtrare per segmenti, scomporle in funzione di sempre più specifici indicatori, consente all’utenza di studiare e programmare i propri investimenti ponderandone i rischi. Chiaramente, il periodo di analisi non può essere limitato a un breve periodo ma già un biennio trascorso con un periodo caratterizzato dal susseguirsi di una serie di eventi sismici catastrofici, ha evidenziato dinamiche immobiliari reali non tutte facilmente immaginabili, ivi compreso le catastrofiche sequenze sismiche che hanno avuto inizio il 24 agosto 2016.

L’auspicio del Collegio dei Geometri e Geometri Laureati di Ascoli Piceno è di poter contare sulla sensibilità di un maggior numero di tecnici interessati a collaborare al progetto, implementarlo e renderlo sempre più funzionale per garantire una maggiore stabilità dell’immobiliare, riducendo i rischi degli investimenti, favorendo così la ripresa economica territoriale.