Nel sito istituzionale agenziaentrate.gov.it, è spiegato in modo chiaro e semplice cos’è l’O.M.I.:

L’Osservatorio del Mercato Immobiliare cura la rilevazione e l’elaborazione delle informazioni di carattere tecnico-economico relative ai valori immobiliari, al mercato degli affitti e ai tassi di rendita e la pubblicazione di studi ed elaborazioni e la valorizzazione statistica degli archivi dell’Agenzia. Tra le sue attività ci sono anche l’analisi, la ricerca, lo sviluppo e la sperimentazione di profili teorici, applicativi e di innovazione nelle materie istituzionali, con specifico riferimento alla definizione dei valori immobiliari. La banca dati dell’Osservatorio costituisce una rilevante fonte d’informazioni relative al mercato immobiliare nazionale, proponendosi come un utile strumento per tutti gli operatori del mercato, per i ricercatori e gli studiosi del settore immobiliare, per istituti di ricerca pubblici e privati, per la pubblica amministrazione e, più in generale, per il singolo cittadino.

 Entrando quindi nel cuore dell’argomento che s’intende approfondire, le quotazioni Nazionali Immobiliari dell’OMI, pubblicate con cadenza semestrale, indicano per ogni ambito territoriale omogeneo (zona OMI) e per ciascuna tipologia immobiliare, un intervallo di valori, minimo e massimo, per unità di superficie riferiti a unità immobiliari in condizioni ordinarie, ubicate nella stessa area territoriale. Sono perciò esclusi dall’analisi, gli immobili di particolare pregio o degrado o che in evidenza, presentano caratteristiche non ordinarie per la zona di appartenenza. Infatti, nelle Condizioni contrattuali e d’uso, al punto 2. Raccomandazioni per l’utilizzo delle informazioni, si rileva:

I valori contenuti nell’osservatorio immobiliare, non possono intendersi  sostitutivi della “stima”, ma soltanto di ausilio alla stessa. Essi si riferiscono all’ordinarietà degli immobili. Non vengono pertanto presi in considerazione i valori riguardanti stati qualitativi relativi ad immobili non ordinari. L’utilizzo delle quotazioni OMI nell’ambito del processo estimale non può che condurre ad indicazioni di valori di larga massima. Pertanto la stima effettuata dal tecnico rappresenta l’unico elaborato in grado di rappresentare e descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia l’immobile e di motivare il valore da attribuire al bene medesimo.  A partire dall’anno 2000, fino al 1° semestre 2004, con l’avvio del Nuovo Osservatorio, la Banca dati delle quotazioni è stata sottoposta sia a mutazioni architetturali, sia ad una intensa rivisitazione delle zone omogenee OMI. Inoltre, diversi fattori hanno contribuito a migliorare di semestre in semestre la qualità dei dati pubblicati (aumento delle risorse dedicate alle indagini di mercato, maggiore controllo sui dati rilevati ed inseriti, i rapporti di collaborazione con FIAIP e FIMAA). Tutto ciò ha comportato in molti casi dei salti di quotazione (migliorativi) tali da rendere non utilizzabili le quotazioni dei diversi semestri al fine della ricostruzione di serie storiche delle quotazioni relative ad un territorio o a una tipologia immobiliare. L’Agenzia non assume alcuna responsabilità su danni derivanti dall’uso, appropriato o meno, dei dati da parte dell’utente.

Perciò, la prima cosa che da sempre appare chiara ma solo pochi hanno voluto percepire è che la stessa Agenzia delle Entrate, dichiara che le quotazioni O.M.I. non sono utilizzabili per la stima ma sono solo un eventuale riferimento che bisogna attentamente interpretare prima di qualsiasi decisione perchè:

1. Le quotazioni O.M.I. non sono in alcun modo assimilabili a una Banca Dati Immobiliare;

 Non trattano dati singoli e specifici ma analizzano con processi predeterminati 

1. una serie di dati generici e di massa;
2. Lo scopo delle quotazioni O.M.I. deve ritenersi esclusivamente finalizzato alla redazione di stime convenzionali e non anche all’individuazione del valore di mercato;
3. Le stime convenzionali sono quelle fiscali per la determinazione del Valore Normale cui si fa ricorso per la determinazione della prima presunzione semplice ai fini degli accertamenti fiscali;
4. I report sono riferiti a macroaree che nella maggioranza dei casi, malgrado l’intensa attività dell’Agenzia delle Entrate, non riflettono la specificità e la realtà del mercato immobiliare locale. In sintesi, la segmentazione della caratteristica “Locazionale” è del tutto carente e insufficiente a garantire al Valutatore Immobiliare la fruizione di dati certi e coerenti nell’espletamento del proprio incarico;
5. Nella differenziazione delle aree definite con perimetrazioni spesso non omogenee, si definiscono zone con uno scostamento dei valori apprezzabile fino al 50% senza una specifica nomenclatura.

L’analisi e lo studio del Protocollo pubblicato dall’Agenzie delle Entrate riguardante la formazione e gestione dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare, evidenzia anche altre criticità riferite alla determinazione del Valore di Mercato e precisamente:

1. L’ordinarietà non contempla e non prende in considerazione l’esame di tutte le unità di pregio, di lusso e anche quelle particolarmente degradate tralasciando così l’analisi di una gran quantità di elementi e segmenti;
2. Il processo di rilevazione dei dati è differenziato in funzione della vivacità del mercato con schede dirette di valutazione (mercato attivo) oppure con expertise (mercato depresso);

L’analisi statistica campionaria delle compravendite si basa sull’indice delle NTN che come si vedrà in seguito, contiene elementi di totale estraneità alla definizione 

1. di “Valore di Mercato”;
2. L’ordinarietà dei riferimenti cui si riferisce la segmentazione del livello qualitativo non è mai supportata da nomenclatori condizionando in modo determinante la soggettività dell’utente;
3. Al momento della pubblicazione delle quotazioni, i report consultabili online, sono già superati perché il ritardo minimo rispetto alle dinamiche del mercato è di almeno sei mesi;
4. Il “paniere” dei dati (grafico a torta pubblicato) contiene informazioni ed elementi del tutto estranei al concetto di “valore di mercato”;
5. Alla mancanza di dati in molti territori e comuni, si sopperisce utilizzando dati di territori e comuni limitrofi;
6. Alla mancanza di dati che si riferiscono a tipologie e destinazioni edilizie, si sopperisce utilizzando i dati di tipologie e destinazioni simili.

È quindi evidente che per l’esigenza di disporre di uno strumento finalizzato a una gestione “fiscale” omogenea sul territorio Nazionale, seppure con possibili rischi di sperequazione, non si può che condividere i processi dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare. Ma altrettanto evidente è l’impossibilità di ricorrere alle quotazioni per la stima del Valore di Mercato.