D’interesse per gli Ausiliari del Giudice che operano nell’ambito delle procedure esecutive e con elementi di non trascurabile importanza, la Legge n.132 del 6 agosto 2015, con decorrenza dal 21 agosto successivo, ha definitivamente modificato le disposizioni dell’art 568 c.p.c. in materia di determinazione del Valore degli immobili. L’art. 13 comma 1 lettera o) del D.L. n. 83 del 26 giugno 2015, poi convertito in L. 132/15, ha radicalmente modificato l’impalcatura della determinazione del valore degli immobili rispetto alla precedente disposizione. Un altro tassello nella rapida e progressiva evoluzione delle Valutazioni Immobiliari che nell’ambito Giurisdizionale assumono un’importanza determinante nel reciproco interesse creditore/debitore.

Il testo previgente dell’art.568 c.p.c. recitava:

“Agli effetti dell’espropriazione il valore dell’immobile si determina a norma dell’articolo 15 primo comma.

Per il diritto del direttario, il valore, agli effetti indicati, si determina in base agli otto decimi di quello calcolato a norma dell’articolo 13 ultimo coma.

Se il bene non è soggetto a tributo diretto verso lo Stato o se per qualsiasi ragione il Giudice ritiene che il valore determinato a norma delle disposizioni precedenti sia manifestamente inadeguato, il valore è determinato dal Giudice stesso sulla base degli elementi forniti dalle parti è di quelli che gli può fornire un esperto da lui nominato”.

È chiaro quindi che il ricorso alla nomina degli Ausiliari nelle Procedure esecutive, almeno per quanto riguarda la determinazione del valore di mercato, era prassi consolidata ma comunque vincolata alla discrezionalità del Giudice che poteva anche determinare autonomamente il Valore del bene, circostanza comunque molto improbabile considerate le numerose incombenze aggiuntive (Due Diligence) indispensabili per la vendita. L’attenzione alla qualità della stima era perciò evidentemente marginale rispetto all’intera perizia immobiliare. È importantissimo e occorre infine rilevare come la previgente disposizione faceva riferimento al “Valore” dell’immobile, termine dal significato indefinito poiché sappiamo bene come le “Basi” di Valore siano tante e come, fino al 2013, non esistesse ancora una univoca e condivisa definizione internazionale di “Valore di mercato”.

Prima della modifica dell’articolo 568 c.p.c., corre l’obbligo precisare che il Regolamento Comunitario n. 575 del 2013, introduce un passaggio intermedio da analizzare posando una pietra miliare definendo il significato di “Valore di Mercato”.

Regolamento n. 575/2013 art. 4 part. 1 lett. 76 CRR Capital Requirement Regulation:

“VALORE DI MERCATO” – Il più probabile prezzo per il quale una determinata proprietà immobiliare può essere compravenduta alla data della valutazione tra un acquirente e un venditore, essendo entrambi i soggetti non condizionati, indipendenti e con interessi opposti, dopo un’adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione.